Alojamento local: como funciona a tributação

O alojamento local (AL) continua a ser uma das formas mais populares de rentabilizar um imóvel em Portugal. Mas entre registos, coeficientes, IVA e Segurança Social, a fiscalidade do AL levanta muitas dúvidas — e as regras têm mudado com frequência nos últimos anos.

Neste artigo, explicamos como funciona a tributação do alojamento local explorado em nome individual e em sociedade, e os pontos em que vale a pena parar para pensar.

Antes de faturar: o registo e a abertura de atividade

Explorar um AL exige dois passos prévios:

• Registo do estabelecimento no RNAL (Registo Nacional de Alojamento Local), através da comunicação prévia no Balcão do Empreendedor — o número de registo é obrigatório em toda a publicidade e plataformas;
• Abertura de atividade nas Finanças, com o CAE adequado ao alojamento local (alojamento mobilado para turistas ou similar).

Atenção: alguns municípios têm regras próprias, incluindo zonas com limitações a novos registos. Confirme a situação do seu concelho antes de investir.

IRS: rendimento da categoria B

Explorado em nome individual, o AL gera rendimentos empresariais — categoria B —, e não rendimentos prediais (categoria F), como no arrendamento tradicional.

No regime simplificado, o imposto não incide sobre a totalidade das receitas: aplica-se um coeficiente que determina a parte tributável. Para o alojamento local, o coeficiente de referência tem sido 0,35 (ou seja, 35% da faturação é rendimento tributável), podendo ser mais elevado em zonas de contenção — confirme os coeficientes em vigor, porque este é um dos pontos que mais tem mudado.

Em alternativa, com contabilidade organizada, é tributado pelo lucro real: receitas menos gastos documentados (condomínio, limpeza, comissões das plataformas, depreciações, juros). Para AL com despesas elevadas, pode compensar claramente.

Dica fiscal: o regime simplificado exige, para aproveitar o coeficiente na totalidade, a verificação de despesas mínimas relacionadas com a atividade. Guarde todas as faturas com o seu NIF de atividade.

IVA: taxa reduzida, mas com obrigações

O alojamento local é uma atividade sujeita a IVA, com uma particularidade favorável: o alojamento tem taxa reduzida (6% no continente).

Pontos a reter:

• Se a faturação anual ficar abaixo do limiar de isenção do artigo 53.º (confirme o valor em vigor), pode beneficiar da isenção e não liquidar IVA;
• Acima do limiar, liquida IVA a 6% sobre as dormidas e entrega declarações periódicas;
• As comissões cobradas por plataformas estrangeiras (Airbnb, Booking) obrigam, em regra, à autoliquidação de IVA em Portugal sobre esses serviços — uma obrigação que apanha muitos proprietários desprevenidos, incluindo os isentos ao abrigo do artigo 53.º.

Segurança Social

A exploração de AL em nome individual enquadra o titular no regime dos trabalhadores independentes, com as respetivas declarações trimestrais e contribuições. Existem situações de isenção — por exemplo, quem acumula com trabalho por conta de outrem em determinadas condições, ou pensionistas —, pelo que o enquadramento deve ser validado caso a caso.

Explorar através de uma sociedade

Quando o AL ganha escala (vários imóveis, faturação relevante), muitos proprietários ponderam constituir uma sociedade. Nesse cenário:

• Os lucros são tributados em IRC, com todos os gastos da atividade dedutíveis;
• O IVA funciona nos mesmos moldes (taxa reduzida no alojamento);
• Acrescem as obrigações próprias de uma empresa: contabilidade organizada, contabilista certificado, IES, entre outras.

A decisão entre nome individual e sociedade depende dos números, dos planos para o imóvel e até de questões de proteção patrimonial — não há resposta única.

Dica prática: se o imóvel é próprio e pondera afetá-lo à atividade (ou desafetá-lo), informe-se antes sobre as consequências em sede de mais-valias. As regras nesta matéria mudaram várias vezes e o momento da decisão importa.

Outros custos a não esquecer

Ao fazer as contas ao negócio, inclua:

• IMI (e eventualmente AIMI) do imóvel;
• Taxas municipais, incluindo taxas turísticas cobradas aos hóspedes em vários municípios;
• Seguros obrigatórios (responsabilidade civil) e requisitos de segurança do estabelecimento;
• Comunicação de alojados ao SEF/AIMA quando recebe hóspedes estrangeiros.

Conclusão

O alojamento local pode ser um negócio rentável, mas é uma atividade económica completa — com IRS ou IRC, IVA, Segurança Social e obrigações de registo próprias. O regime simplificado com IVA a 6% torna o arranque acessível; a partir de certa dimensão, contabilidade organizada ou sociedade podem mudar a conta a seu favor.

Como é uma das áreas fiscais que mais alterações legislativas tem sofrido, confirme sempre as regras em vigor — e, idealmente, faça as contas com um contabilista antes de abrir portas aos primeiros hóspedes.